Lo más importante de un Crédito Hipotecario

¿Qué es un Crédito Hipotecario?

Técnicamente es un préstamo de dinero a mediano o largo plazo, cuya obligación de pago se constituye en una hipoteca sobre el bien inmueble adquirido. Puede ser usado el dinero prestado para la compra, ampliación y construcción de una viviendo usada o nueva, así como para la compra de sitios, locales comerciales y oficinas.

Habitualmente en Chile los crédito hipotecarios son solicitados en su mayoría, para la compra de propiedades habitacionales nuevas y usadas. (casas y departamentos)

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¿Qué quiere decir que se constituye una hipoteca sobre el bien inmueble?

Es que la propiedad adquirida queda en garantía a favor del Banco hasta que se cancele el crédito por completo. De esa forma el Banco puede reclamar esta propiedad, si no se le paga el crédito y saldar la deuda. Es importante entonces, conocer nuestra capacidad de pago y que estemos en condiciones de abordar este compromiso financiero.

Características de un Crédito Hipotecario:

Este préstamo es entregado por las entidades financieras autorizadas por ley en Chile, por lo general son los Bancos y Mutuales. Los plazos del préstamo normalmente parten desde los 5 años hasta los 30 años, en la actualidad algunos Bancos entrega créditos hasta los 40 años plazo.

Una parte importante de un Crédito Hipotecario es el tipo de tasa de interés, esta puede ser Variable, Fija o Mixta. Lo siguiente que debemos tener presente son los gastos asociados del crédito. (Estudio de título, conservador, etc)

A diferencia de un crédito de consumo, el dinero entregado para un crédito hipotecario es directamente entregado al vendedor del inmueble. Usted como solicitante sólo debe preocuparse de pagar la cuota o dividendo. El Banco le pagará la propiedad al vendedor.

Existen dos destinos o fines para los Créditos Hipotecarios, uno para fines generales donde uno deja en garantía un bien raíz propio al Banco y este entrega el dinero al cliente para disponga libremente de el. El otro fin del Crédito Hipotecario es comprar un Bien Raíz nuevo o usado. La más solicitada es el préstamo para la compra de una vivienda. (Bien raíz)

El Crédito Hipotecario para la compra de un vivienda se realiza mediante un contrato de compraventa ante notario.

Se puede decir que hay un tercer fin de un Crédito Hipotecario, que sería la refinanciar el crédito o repactarlo. 

¿Cómo obtener un Crédito Hipotecario?

Para obtener un Crédito Hipotecario debe acudir a la entidad financiera para hacer la solicitud formal del préstamo. En la entidad le solicitarán todos sus antecedentes comerciales para realizar un evaluación o pre aprobación del crédito.

¿Qué tomará en cuenta el Banco de sus antecedentes?

• Historial financiero
• Antecedentes crediticios
• Capacidad de pago
• Nivel de endeudamiento
• Carga financiera
• Patrimonio

Este proceso debemos hacerlo en al menos 3 entidades diferentes o más, para que podamos comparar lo que nos ofrecen y podemos negociar con ellos algunos elementos del crédito como la TASA DE INTERÉS.

¿Qué debo comparar entre los créditos ofrecidos por lo distintos Bancos?

Para poder comparar debemos como mínimo solicitar tres simulaciones de instituciones financieras distintas. Lo más importante es que comparemos las ofertas con el indicador CAE y el valor del dividendo. Otros elementos que debemos ver:

• Monto financiado (préstamo de dinero)
• CAE ( Carga Anual Equivalente )
• Tasa de interés
• Seguros (incendio, sismo y desgravamen)
• Plazo otorgado
• Gastos operacionales

¿Cuándo conviene solicitar un Crédito Hipotecario?

El momento ideal para obtener un Crédito Hipotecario es cuando tenemos uno más de los siguientes puntos a nuestro favor.

• Cuando no estamos sobre endeudados, tenemos ingresos estables (demostrables) y tenemos nuestros antecedentes comerciales impecables.
• Tener un pie de una cantidad de dinero tal, que al pedir el préstamo este no aumente considerablemente nuestra carga financiera. El Banco puede rechazar el crédito si el dividendo o cuota sobrepasa un % de nuestros ingresos mensuales. Se recomienda que no sobrepase el 25%-30%
• Cuando las Tasas de interés están a un nivel bajo.

¿Cuáles son los tipos de Créditos Hipotecarios?

En Chile hay tres tipos de Créditos Hipotecarios.

Mutuo Hipotecario no endosable:

Este es el tipo de crédito más usado en Chile y es financiado por los propios recursos del Banco, no se puede endosar para que otro lo pague. Está tipo de crédito está regulado por la Ley General de Bancos, la Ley 18.010 que regula los créditos y por lo propio pactado en el contrato con el Banco al solicitar el préstamo.

Mutuo Hipotecario endosable:

Crédito endosable quiere decir que la institución que entregó el crédito tiene derecho a transferirlo a un tercero mediante un endoso. Las condiciones se establecen en una escritura pública y si es endosado este nuevo comprador se constituye como acreedor y responsable del crédito.

Préstamo con Letras de Crédito

Este tipo de préstamo es el menos común en Chile. El Banco emite un instrumento conocido como Letras Hipotecarias. Estos instrumentos financieros puede ser transados en la Bolsa de comercio y adquiridas por otro banco o un tercero.

Crédito Hipotecario Mutuo según tipo de Tasa de Interés:

Este es el tipo de crédito hipotecario más común en Chile. Es el primero y a veces, el único que nos ofrecen los bancos. Este tipo de préstamo lo podemos dividir en 3 tipos según la tasa de interés que usemos y también en dos tipo si hablamos en UF (lo más habitual) o Pesos.

Hipotecario con tasa de interés fija:

La tasa de interés con la que se calcula el dividendo siempre va ser la misma durante todo el préstamo. Por lo tanto, en alguna medida nuestro dividendo es más estable a lo largo del crédito. Igual varía porque el crédito se pacta en UF y el valor de UF varía mes a mes. Pero en este caso tenemos sólo esa variable que cambia.

Normalmente en este tipo de crédito la tasa de interés es más alta que las que nos otorguen en un crédito de tasa mixta. Esta tasa de interés es la menos riesgosa.

Hipotecario en pesos o UF:

Cuando el crédito está en UF se va reajustando mes a mes, según cambia el valor de la UF respecto al IPC mensual. Por lo tanto si hay inflación y sube el costo de la vida, el IPC también lo hará, aumentando el valor del UF y el dividendo que estamos pagando.

Ahora cuando el crédito está en pesos, el valor del dividendo parte más alto que el préstamo en UF. Esto porque el Banco sabe que el peso se devalúa porque no incorpora el IPC, y como el Banco no quiere perder, se arriesga calculando la inflación que probablemente habrá en el futuro y le entregará un crédito en pesos, pero el valor del dividendo parte mucho más alto que el de préstamo en UF.

Lo más habitual es que sea en UF.

Hipotecario con tasa de interés variable:

Este tipo de tasa de interés es el menos usado por su alto riesgo. Se establece un tasa de interés por los primeros 12 meses del crédito, luego la tasa de interés cambia una vez al año. Para establecer esa nueva tasa año a año que afectará el dividendo, se toma como referencia la TAB (Tasa activa bancaria) que es la tasa de interés que determina la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras y la comisión establecida en la escritura.

Hipotecario con tasa mixta:

Se establece una tasa de interés fija durante los primeros años, ese periodo suele ir de los 5 a 7 años. Ese periodo normalmente tiene una tasa de interés atractiva, mejor que la tasa de interés del tipo fija. El problema es lo que pasa con la tasa de interés después de esos 5 a 7 años. Pueden variar las condiciones de mercado y los Bancos estar ofreciendo una tasa de interés mucho más elevada, eso no lo podemos controlar o saber.

En lo personal creo que esta tasa es conveniente cuando las personas tengan la capacidad de prepagar el crédito, es decir adelantar el pago de crédito antes de que termine el periodo inicial de 5 a 7 años.

Podemos decir como conclusión que un Crédito Hipotecario es un excelente herramienta para que una mayoría de las personas, quienes no tiene una gran cantidad de dinero para comprar una vivienda al condado o realizar un proyecto, si puedan hacerlo mediante un préstamo de mediano a largo plazo. Sin este tipo de instrumentos muchas personas no podrían tener el Bien Raíz en el que viven actualmente.

Para otros es una herramienta para aumentar su patrimonio mediante la inversión en Bienes raíces. Es sabido y se ha demostrado con lo años que el mercado inmobiliario es el más estable y está permanente crecimiento.