La promesa de compraventa en Chile

La promesa de compraventa es un paso previo a la compraventa propiamente tal. Se trata de un contrato donde se establece un compromiso entre ambas partes, una parte a vender y la otra comprar un propiedad determinada y lo habitual es que se deje una garantía para mostrar a la otra parte el interés real en adquirir el bien raíz.  Aún cuando no es una obligación, siempre es recomendable al comprar un propiedad que se firme primero una promesa de compraventa ante notario. De esa forma se evita tener problemas futuros con la misma compraventa de la vivienda. 

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¿Dónde está la promesa dentro de las etapas de compra de una vivienda?

Las etapas y el orden de ellas cuando se trata de comprar una propiedad están bien definidas por lo general.

1. ​Buscar una propiedad o tener una idea de lo que queremos comprar.
2. Obtener una pre aprobación hipotecaria de acuerdo a lo que queremos. A no ser que no necesitemos crédito.
3. Encontrar la propiedad que vamos a comprar.
4. Firmar una promesa de compraventa ante notario.
5. Realizar el estudio de títulos (Si es con hipotecario, el banco hará el estudio).
6. Firmar el contrato de compraventa.
7. Se registra el contrato de compraventa y se inscribe en el conservador de Bienes Raíces.

Lo más básico que se debe establecer en la promesa de compraventa:

• ​Plazo para que se efectúe la compraventa de la propiedad.
• Condiciones de compra (¿Crédito hipotecario? ¿pie?).
• Multas por incumplimiento o desistimiento.

Normalmente en Chile cualquiera de las partes puede solicitar la promesa de compraventa. Muchas veces los corredores de propiedades tiene formatos que usan frecuentemente. Sin embargo, no está de más revisarlo con un abogado. 

Garantía: cheque con instrucciones que queda en notaría bajo custodia

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La garantía de la promesa de compraventa sirve de compensación a la parte que pudiese verse perjudicada si una de las partes desiste de llevar adelante la futura compraventa. Normalmente su valor corresponde al 10% al 20 % de la propiedad o la multa puede ser igual al pie entregado en caso de desistimiento sin justificación y para darle una formalidad es que se dejan dos cheques en custodia notarial, un cheque del comprador y el otro del vendedor. Junto a estos cheques se dejan las instrucciones notariales donde se estipula claramente cuales son motivos para hacer uso de esa multa y cobrar el cheque. 

En pocas palabras el vendedor deje en notaría un cheque a nombre del comprador y el comprador deja un cheque en notaría a nombre del vendedor, ambos por el mismo monto, por si uno de los dos inclumple la promesa por un motivo injustificado.

Si no se deja una garantía mediante la promesa de compraventa en notaría, puede que en el proceso de venta de la propiedad llegue otro interesado y ofrezca más dinero al dueño por la propiedad. Este puede terminar la venta con nosotros por vender más cara su propiedad al nuevo interesado. Con ese ejemplo, se ve claramente lo importante que es firmar una promesa de compraventa en notaría dejando instrucciones notariales sobre la garantía que se acuerde. 

¿Para qué sirve la promesa de compraventa?

En términos generales para hacer la venda de la propiedad de manera legal, transparente y establecer un compromiso con la garantía de que ambas partes cumpliran el proceso de compraventa. En ella se establecen cosas tan importantes como:

• Precio de venta, de esa forma nos aseguramos que el vendedor no vaya a subir el precio porque alguien le ofreció más.
• De alguna forma se puede decir que la propiedad sale de mercado al estar reservada por el futuro comprador.
• Individualizar el bien raíz que se está vendiendo. Incluso sus características, como si tiene estacionamiento o bodega.
• Entrega tiempo para que el dueño solicite, recopile y consiga todos los documentos necesarios para el estudio de títulos y para que el vendedor gestione o firme el crédito hipotecario, si es que lo requiere.

Puntos importantes y requisitos de la promesa de compraventa en Chile:

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Que se debe presentar en notaría y en la misma promesa de compraventa

• ​Llevar la cédula de identidad original.
• Fotocopia de la cédula de identidad de ambas partes.
• Pre-aprobación bancaria del crédito hipotecario (opcional)

Puntos importantes y requisitos de la promesa de compraventa

Son los puntos importantes que deben estar estipulados para evitar problemas posteriores, esta debe ser lo más clara posible y ser por escrito.

El orden más habitual de todo el proceso es que el futuro comprador solicite una pre aprobación de crédito hipotecario en su banco y que una vez obtenida esta, haga un oferta sobre el bien raíz de su interés. 

• ​Precio de la propiedad
• Forma de pago, crédito hipotecario, pie, etc.
• Características de la propiedad como su dirección, rol, medidas, si tiene bodega, estacionamiento, etc.
• Plazo para firmar la compraventa. Este punto es fundamental y permite que ambas partes sepan cuánto esperar o exigir la firma de la compraventa.  Normalmente se usan 60 o 90 días. Se puede prorrogar de mutuo acuerdo o según se haya estipulado en la promesa. 
• Indicar cuando se hace entrega de la propiedad.
• Si hay un crédito hipotecario de por medio se debe dejar indicado que la compraventa se realizará cuando se apruebe el crédito por parte de la entidad bancaria. Así el vendedor no puede exigir la firma de la compraventa al comprador hasta que el crédito esté listo.
• Si se compra un propiedad nueva a una inmobiliaria se puede incluir un seguro con el fin de que el comprador no pierda el pie establecido en la promesa si en el futuro surgen problemas de fuerza mayor que impidan firmar la compraventa. 
• Se fijan las multas por incumplimiento de la promesa.

Incumplimiento de la promesa de compraventa

Como se ha dicho antes, la promesa busca garantizar el compromiso de la realización de la compraventa de la propiedad. Pese a que se tiene una promesa firmada ante notario pueden suceder que ocurran incumplimientos por motivos injustificados o por fuerza mayor.

Motivo injustificado: 

Por ejemplo cuando el vendedor decide vender la propiedad a otro interesado por cualquier motivo o cuando el comprador decide comprar otra propiedad.

En este caso una de las partes incumple de manera arbitraria la promesa y la parte perjudicada está en su derecho a exigir ante la justicia el cumplimiento del contrato, pedir la multa establecida o simplemente solicitar la devolución de su cheque en garantía que estaba en custodia.  Las multas por motivo de incumplimiento injustificado normalmente van del 10% al 20 % del valor de la propiedad o puede equivaler al pie entregado. Se puede establecer multas menores por faltas menores.

Por fuerza mayor:

El motivo en este caso es justificado y no es por culpa de alguna de las partes. La compraventa no se llevará a cabo y lo normal es que vendedor y comprador conversen y dejen sin efecto la promesa de compraventa. Si es porque faltan documentos y el plazo se terminó, se da una prórroga.