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Calcular la RENTABILIDAD de una inversión inmobiliaria

Las inversiones inmobiliarias han sido la opción favorita de los chilenos en las últimas décadas, esto por la inversión en bienes raíces es considerada la más segura y estable. En esta artículo analizamos todo lo que debes saber para calcular el retorno o rendimiento de una inversión en una propiedad Para ello utilizaremos el cálculo de retorno sobre la inversión (ROI). Además se muestra porque el ROI es tan importante cuando se decide hacer una inversión y cómo se usa para comparar al momento de elegir una propiedad para comprar.

¿Es seguro invertir en una propiedad?

La respuesta es un rotundo . Sin embargo, para que una inversión tenga éxito y sea rentable, no basta con hacer suposiciones generales y personales. Se debe calcular la rentabilidad de una propiedad para estar seguro que esa compra dará los beneficios esperados en los años venideros y que se está eligiendo la mejor opción dentro de varias alternativas disponibles.

Para poder comparar entre distintas propiedades, es esencial saber cómo calcular correctamente el Retorno de Inversión (ROI)

Comparar la rentabilidad

Para conocer la  rentabilidad de una propiedad debemos calcular el ROI de ella,  esto se utiliza en la esfera financiera para indicar la relación entre los ingresos netos producidos por la renta (arriendo mensual) de una determinada propiedad menos los gastos de la propiedad (Contribuciones) y el valor de comprar el inmueble. Todo este cálculo se hace en términos anuales.

Por lo tanto debemos conocer antes de comprar una propiedad el posible valor de arriendo que tendrá mes a mes y cuanto paga de contribuciones. Con esto conocemos la capacidad de esa inversión para producir un beneficio, el resultado se expresa porcentualmente.

La rentabilidad de una propiedad es, por lo tanto, la estimación de la tasa de rendimiento de la inversión (ROI) obtenida en la compra de una propiedad.

La rentabilidad es muy importante desde el punto de vista de un inversor, ya que permite evaluar, tanto a corto como a largo plazo una inversión inmobiliaria, minimizando su riesgo. También como ya hemos dicho permite comparar propiedades y determinar cuál es la más rentable.

¿Cómo calcular la rentabilidad de una propiedad?

La rentabilidad es, por lo tanto, muy útil para evaluar las opciones inmobiliarias, pero ¿cómo se calcula? En primer lugar, se necesita tener los siguientes datos:
  • Renta inmobiliaria o valor de arriendo mensual: los ingresos que puede generar una propiedad;
  • Los costos de operación de la propiedad: En Chile se refiere a las contribuciones;
  • Precio de compra de la propiedad: valor de compra de la propiedad.

Más adelante veremos algunos ejemplos de este cálculo.

Importante:

Las cuentas básicas, los gastos comunes son pagados por el arrendatario, por lo tanto no deben ser consideradas en la ecuación.


Ingresos brutos de una propiedad

Los ingresos brutos de una propiedad representan el beneficio monetario que se puede obtener de ella mediante la renta mensual. Este valor depende de varios factores como son tipo de propiedad (departamento, casa, local comercial, oficina, etc.), ubicación de la propiedad y mejoras (centro, suburbios, transporte público, etc.), las condiciones del mercado inmobiliario actuales, etc. Cuanto mayor sea la calidad de la propiedad, mayor será el ingreso bruto. 

Costos de operación de una propiedad

Los costos de operación que básicamente en Chile son las contribuciones, y nos sirven para obtener los ingresos netos de la propiedad al restarlos a los ingresos brutos. En forma simple le restamos a los ingresos brutos (arriendo mensual de los 12 meses del año) las contribuciones pagadas en el año y eso nos da el ingreso neto anual de la propiedad.

Las cuentas básicas, los gastos comunes son pagados por el arrendatario, por lo tanto no deben ser consideradas en la ecuación.

En este punto podemos calcular los ingresos netos de la propiedad y conociendo el valor de venta podemos hacer el cálculo completo.

A modo de ejemplo si nos ofrecen un departamento en 95.000.000 de pesos y se estima un valor de arriendo de 400.000 pesos al mes nos da que sus ingresos brutos anuales son de 4.800.000 pesos, si sabemos que ese departamento paga 200.000 pesos en contribuciones anualmente, nos da que el los ingresos netos de ese departamento son 4.600.000 pesos.

Para obtener ROI de la inversión se tendrá que dividir los ingresos netos anuales de la propiedad por el valor de compra de la misma y el resultado lo multiplicamos por 100. Por lo que en este caso sería 4.600.000 pesos dividido por 95.000.000 pesos lo que nos da 0,0484 y este valor se debe multiplicar por 100. El resultado 4,8 %

Ejemplo de cálculo de rentabilidad

Casa en La Florida

  • Valor de venta 120.000.000 de pesos.
  • Valor de arriendo mensual $ 590.000
  • Contribuciones anuales $ 150.000


Lo que nos da para esta propiedad 5.7%

Interpretar la rentabilidad de una propiedad

Normalmente en el mercado inmobiliario chilenos se establece los siguiente sobre la rentabilidad de una inversión inmobiliaria.

  • ROI menor al 4%, es una inversión considerada de baja rentabilidad. Se debe evaluar otras propiedades u otras opciones de inversión.
  • ROI entre el 5% y 6% Inversión aceptable y ya se considera una buena opción. Aquí entra en juego si la compra la estamos haciendo íntegramente con recursos propios o con un crédito hipotecario, ya que en el último caso debemos ver si el retorno cubre el dividendo que pagaremos al banco.
  • ROI mayor al 7%, se trata de una excelente inversión que está por sobre las opciones financieras seguras.

Rentabilidad de los bienes inmuebles en remate


Rentabilidad de los bienes inmuebles en remate

Como hemos visto, para evaluar la compra de una propiedad, basta con conocer el valor de venta, el posible valor de arriendo y los gastos anuales en contribuciones de la misma.

Para hacer una buena inversión es importante reducir lo más posible el costos de compra de la propiedad tanto como sea posible para aumentar la rentabilidad de la misma. Una forma de comprar barato es participar en remates de propiedades y otra buena posibilidad de negociar el precio de compra la tienen quienes pueden comprar sin crédito.

Una propiedad en subasta se vende generalmente a un costo menor que el valor del mercado, porque el objetivo pagarle a los acreedores en el corto plazo.

Hacer una inversión con crédito hipotecario

Es el caso de la gran mayoría de las personas, incluso quienes comprar una segunda vivienda como inversión. Para saber si es positiva la inversión en este caso debemos comparar el ROI con el CAE del crédito hipotecario.

¿Cómo lo interpretamos?

  • Si el ROI de la propiedad es mayor a la CAE:  Lo que se gana con la inversión será mayor al costo de financiarla con el hipotecario. Irá en aumento tu patrimonio.
  • Si el ROI de la propiedad es menor al CAE: Lo que se gana con la inversión es menor al costo de financiarla con el hipotecario. Es una carga negativa a tu patrimonio.
  • Si ROI es igual a la CAE: La renta de la propiedad financiará el costo de crédito. No hay pérdidas ni beneficios. Se autofinancia.

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